Odhad ceny
Orientační odhad ceny bytu
Zadejte základní parametry bytu a získejte rychlé cenové rozpětí. Berte ho jako pracovní odhad, ne jako znalecký posudek.
Parametry bytu
Jak odhad funguje
Co určuje cenu bytu
Faktory nemívají stejnou váhu. Tady je jejich pořadí i to, s čím počítá kalkulačka výše.
Lokalita rozhoduje nejvíc. Rozdíl mezi krajskými městy je i dvojnásobný a uvnitř jednoho města se ceny liší podle čtvrti klidně o polovinu.
Plocha a dispozice jdou ruku v ruce, ale nejsou totéž. Menší byty mají obvykle vyšší cenu za metr čtvereční než velké, protože o ně soupeří víc kupujících a vstupní částka je dostupnější.
Patro a výtah. Přízemí bývá hůř prodejné kvůli soukromí a bezpečnosti, poslední patro bez výtahu je největší handicap. S výtahem je vyšší patro naopak výhoda.
Stav bytu má přímý dopad. Byt po rekonstrukci se prodává rychleji a dráž, protože kupující nemusí řešit další investici a shánět řemeslníky.
Stav domu se často podceňuje. Zateplená budova s opravenou střechou, novými rozvody a fungujícím SVJ je pro kupujícího výrazně méně riziková než dům před velkou investicí.
Energetická náročnost se dokládá průkazem (PENB) už při inzerci a u horších tříd se promitá do vyjednávání o ceně.
Balkon, sklep a parkování cenu zvyšují. U parkování hodně záleží na lokalitě: v centru velkého města může jít o stovky tisíc, v menším městě o zanedbatelnou položku.
Interpretace výsledku
Jak číst cenové rozpětí
Nejdůležitější věc na celé stránce: nabídková cena není cena prodejní.
Odhad ukazuje střední hodnotu a pásmo kolem ní. To pásmo tam není z opatrnosti — vyjadřuje, jak velkou nejistotu má výpočet postavený na několika parametrech bez znalosti konkrétní ulice, výhledu nebo dispozičního řešení.
Podstatnější je ale jiný rozdíl. Kalkulačka pracuje s nabídkovými cenami z inzerce, tedy s tím, co prodávající požadují. Skutečně zaplacené ceny bývají nižší. Podle Českého statistického úřadu se v roce 2025 byt v Praze reálně prodával průměrně za 131 520 Kč/m², zatímco nabídkové ceny se dnes pohybují kolem 156 000 Kč/m². Rozdíl je zhruba 10 až 15 procent a vzniká vyjednáváním, dobou na trhu a postupným snižováním ceny u bytů, které se neprodávají.
Berte proto výsledek jako horní orientaci toho, co lze požadovat, ne jako částku, kterou máte jistou. Odhad neumí zohlednit kvalitu prezentace a fotografií, vaši vyjednávací pozici, právní stav bytu, aktuální poptávku v lokalitě ani to, jestli spěcháte.
U Prahy platí ještě jedna výhrada. Kalkulačka počítá s průměrem za celé město, ale rozdíl mezi Prahou 1 a okrajovými částmi přesahuje sto tisíc korun na metr. U pražských bytů proto berte výsledek jen jako velmi hrubý rámec.
Data, květen 2026
Orientační ceny za m²
Hodnoty, se kterými kalkulačka počítá. Jde o nabídkové ceny a o průměry za celé město.
| Lokalita | Nabídková cena Kč/m² |
|---|---|
| Praha | 156 000 |
| Brno | 134 000 |
| Ostrava | 70 000 |
| Plzeň | 92 000 |
| Liberec | 80 000 |
| Hradec Králové | 96 000 |
| Olomouc | 87 000 |
| České Budějovice | 85 000 |
| Jiné krajské město | 75 000 |
| Menší město / obec | 55 000 |
Položky „Jiné krajské město“ a „Menší město / obec“ jsou hrubý agregát, ne měřená hodnota. Krajská města se pohybují přibližně mezi 75 a 96 tisíci Kč/m² a jednotlivá se od sebe liší výrazně.
Často se plete
Odhad, znalecký posudek a bankovní ocenění
Tři různé věci. Každá slouží k něčemu jinému a dělá ji někdo jiný.
| Co to je | Kdo ji dělá | K čemu slouží |
|---|---|---|
| Online odhad | automatický nástroj, zdarma | první orientace před rozhodnutím |
| Znalecký posudek | soudní znalec, placený | úřady, dědictví, daně, soud |
| Bankovní ocenění | odhadce banky kupujícího | schválení hypotéky |
Online odhad, jako je ten na této stránce, vám dá rámec během minuty. Nemá právní váhu a žádný úřad ho nepřijme, ale na rozhodnutí, jestli má prodej smysl a v jaké řádové ceně, obvykle stačí.
Znalecký posudek zpracovává soudní znalec zapsaný v seznamu. Byt si prohlédne osobně, doloží metodiku a vystaví dokument, který má právní váhu. Používá se tam, kde je potřeba doložitelná hodnota vůči třetí straně.
Bankovní ocenění si nechává zpracovat banka, která financuje vašeho kupujícího, aby věděla, jakou zástavu dostává. Pro vás je podstatné hlavně tím, že když ocenění vyjde níž než dohodnutá kupní cena, kupující nemusí dostat celou hypotéku. Obchod se pak může zkomplikovat nebo se bude znovu vyjednávat o ceně.
Kdy odhad nestačí
Kdy potřebujete znalecký posudek
Vždycky tehdy, když hodnotu potřebujete doložit někomu dalšímu.
- Dědické řízení — notář potřebuje ocenění k rozdělení pozůstalosti
- Rozvod a vypořádání SJM — pro dohodu i pro soud
- Daňové účely — u některých způsobů nabytí a při uplatňování nákladů
- Soudní spor nebo exekuce
- Vypořádání spoluvlastnických podílů
V těchto případech se obraťte přímo na soudního znalce. U daňových otázek doporučujeme ověřit konkrétní situaci u daňového poradce, protože pravidla se liší podle způsobu a data nabytí nemovitosti.
Časté dotazy
Na co se ptáte nejčastěji
Je online odhad ceny bytu přesný?
Dává vám orientační rámec, ne přesnou částku. Pracuje s průměry za město a neví nic o konkrétní ulici, výhledu ani stavu vašeho bytu. Pro rozhodnutí, jestli a za kolik prodávat, obvykle stačí; pro úřady ani banku ho použít nelze.
Proč se odhad liší od cen v inzerátech?
Inzerované ceny jsou nabídkové, tedy to, co prodávající požadují. Reálně zaplacené ceny bývají zhruba o 10 až 15 procent nižší. Rozdíl vzniká vyjednáváním a postupným snižováním ceny u bytů, které se dlouho neprodávají.
Kolik stojí znalecký posudek na byt?
Cena se liší podle znalce, lokality a rozsahu posudku a pohybuje se řádově v tisících korun. Konkrétní nabídku si vyžádejte přímo u soudního znalce.
Potřebuju znalecký posudek, když kupující bere hypotéku?
Ocenění pro hypotéku si zajišťuje banka kupujícího a vy ho nedodáváte. Pozor ale na to, že pokud bankovní ocenění vyjde níž než dohodnutá kupní cena, kupující nemusí dostat potřebnou výši úvěru.
Další krok
Když už cenu znáte
Cena je první rozhodnutí. Další je způsob prodeje a příprava bytu.
Prodej bytu krok za krokem
Celý postup od ceny a přípravy podkladů po smlouvy, úschovu, katastr a předání.
PokračovatProdej bytu bez realitky
Co musíte zvládnout sami, včetně inzerce, smluv, úschovy a vkladu do katastru.
PokračovatRychlý prodej bytu
Jak prodej zrychlit a kde už rychlost znamená kompromis v ceně.
Pokračovat